売却コラム

2019/12/12【コラム】借地権、底地権の土地の売却について

今回はたまにご相談頂く借地権や底地権に関するお話です。
相続等で借地権や底地権を受け継いでどうしたものか困っている方もいらっしゃるかと思います。
借地権を持つ借地人と、底地を所有する地主が、それぞれの土地の権利を整理・売却するとき、どのような方法があるのか。借地権と底地の4つの整理方法をご紹介します。

①底地借地交換で土地の所有権を分割
借地人が所有する借地権と、地主が所有する底地を、一部ずつ交換し、土地の所有権を分割するという整理方法があります。分割の割合は、建物の物件価値や地価によっても条件が変化し、双方の交渉によって取り決められます。
要件を満たしていれば「固定資産の交換の特例」とみなされ、譲渡所得にはならないため、土地整理にかかるコストを抑えることができます。

②借地権と底地を一括売却で土地を現金化
第三者である不動産会社に、借地権と底地を一括売却する方法です。この場合、建売物件等として不動産会社に売却するので、借地人と地主の双方の同意が前提で、売値や収益の分配は、借地人と地主との間の話し合いで決定され、売却にあたっては不動産会社を交えての交渉も必要となってきます。
不動産管理の手間や相続税・固定資産税などのコストを解消し、一括売却で土地を現金化できるのが大きなメリットです。

③底地のみ売却する方法
底地のみを売却することも可能です。親から引き継いだ底地の場合、複雑化した借地権の扱いに悩む地主も少なくないようです。相続税対策や資産整理に底地を売却したいと考えても、借地人と協働するのが難しい場合は、底地だけを不動産会社に売却するという選択もあります。借地権が付いている底地はその分、売値が目減りしますが、売却に際して借地人の同意は必要ないので、地主単独で行動でき、交渉期間が短くすむメリットがあります。取引は不動産会社との間で行うので、それぞれの底地のケースにあった柔軟な対応が期待できます。

④借地権のみ売却する方法
借地権だけを売却することも可能です。しかし、それには底地権を持つ地主の譲渡承諾が前提となり、売却の際には地主への譲渡承諾料も発生します。
売却するにはまず、地主の考えを確かめることから始まります。地主が第三者への譲渡や、借地権を買い戻したいと意向を示す場合もあり、借地権の売却には地主のとの関係や感情が複雑に絡むため、交渉が難しいケースもみられます。専門の不動産会社に仲介してもらうのがスムーズです。
以上の4点が借地権、底地権の整理、処分の方法の王道的なところになります。中でも実際の流通でみていくと②、④が最も多いです。
いずれのパターンでも底地借地の取分割合や借地や底地のそれぞれの評価等、一般の方ではわかりづらい部分が多いので、なんとなく進めて損をしないようにまずは専門家への相談をお勧めします。



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