売却コラム

2020/10/29【コラム】実家を相続して売却する場合


両親が亡くなり実家を相続するケースなどよくある話ですが、
実家をいざ相続してもどうしていいか困ってしまいます。
自分が住む場合は良いですが、住まずに何年も放置してしまうと、
家は傷んでしまい周囲にも迷惑をかける事になりかねません。
そこで売却をするという選択肢が出てきますが、古くなった実家の資料などは
無いことも多く、どのような事から確認する必要があるのかなかなかわかりません。

今回のコラムでは、資料の無い不動産を売却する際に
押さえておきたいポイントをまとめました。


① 道路に接道しているか

ぱっと見ただけでは道路のような形状をしている場合も、
よくよく調べたら通路だったという話はよくある話です。
建築基準法では「4m以上の道路に敷地が2m以上接している」必要があります。
この条件をクリアしていない物件は、再建築不可物件といって
不動産の価値がとても下がってしまいます。
状況にもよりますが、再建築不可物件は不動産価格が
1/3から1/5くらいになってしまう事もあります。
道路か通路かということは役所に行って確認すればわかりますが、
少し見ただけではわからない事も多いので、ここは注意が必要です。
もし再建築不可の土地で既存の建物を取り壊してしまうと、
新たに家が建てられなくなってしまうので、状況に応じて
古家を残しておいた方が良い場合もあります。
物件の前面道路が狭い場合や、入り組んでいる場合などは特に注意しましょう。


② 道路のセットバックがあるか

道路に面している間口が広い場合も少し注意が必要です。
建築基準法では前面道路の幅員が「4m」必要です。
前面道路幅員が4mない場合は道路の中心から2mのところまで
敷地を道路にしなければ新たに建物を建てることができません。
実際に建て替えの際に使える土地の面積を「有効宅地面積」といいますが、
広い土地を売却するつもりでいても、実際に使える面積が半分くらいに
なってしまう事もあったりします。
特に2方向接道している角地などで1方の道路が著しく狭い場合などは注意が必要です。
物件の資料がない場合は、法務局に備え付けてある登記情報などを
確認して、土地面積を確認することが多いですが、この登記面積には
道路にすでに提供されている面積や、これからセットバックとして
道路に提供しなければいけない面積が含まれている場合が多いので、
登記面積が物件の面積だと思っていると、予想以上に有効宅地面積が
少なくなってしまう事があります。
このセットバックという制度は昭和47年の建築基準法改正時に
義務化されていますので、ご実家が建てられたのが古く、昭和47年より前の場合は
登記面積や、古い測量図の情報などの信用性は高くないので気を付けましょう。


③ 地中障害や越境物がないか

地中障害というのはなかなか聞かない言葉かもしれませんが、
昔は家庭に一般的にあった井戸や、下水施設が整っていない時代の浄化槽などが
設置されていることが良くありました。
このようなものは少し見ただけではわからないので、注意が必要です。
隣地からの越境物が無いかなど、少し見ただけではわかりにくいですが、
建物を新たに建てる際にはとても重要な事になりますので、こちらも注意が必要です。



ざっと書かせて頂きましたが、
このように不動産を売却する際の注意点というのは数多くあります。
特に自分で住んでいなかった住宅を売るとなると、どのような状況で
住んでいたかが分からず困ってしまう事もよくある話です。
祖父母の家など、だれも住んでいない空き家を両親が所有している場合や、
実家に住んでいるのが父だけの場合や母だけの場合などは、急に相続になって
慌てないように、早いタイミングでどのような状況かを確認しておくことは
とても大切で、可能であればしっかり測量図など確認しておくと後々話が
スムーズに進みます。

特に注意が必要なのは、相続になって相続税の支払いで
急に現金が必要になってしまう場合です。
不動産業者などに必要以上に安く買いたたかれないように
事前の準備と確認が必要になります。

不動産というのは、古家がある状況や接道やセットバック部分が
不明な場合や、土地の面積も確定できない曖昧な状況ですと、安い
評価になってしまいます。
せっかく相続する財産ですから、しっかりと価値を把握して
相応の金額で売却したいものです。

このような相続案件などは、
アドキャストの売却専門チーム「東京不動産売却」でもご相談承っております。



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