売却コラム

2020/05/18売却する時期はいつがいいのか。



不動産市況を考えましょう!

「買い先行」か「売り先行」かを考える上で重要なのが、不動産市況や
市況トレンドをどう読むかです。
それぞれの相場状況によってとるべき行動は大きく異なります。


●「価格上昇局面」・・・・<買い先行型が有利>
まずは購入を優先して安値で購入し、売却金額も安定的

●「価格下降局面」・・・・<売り先行型が有利>
まずは、自宅売却金額を確定させ、じっくり賃貸に住みながらでも
安値で新居を購入する。

●「横ばい安定局面」・・・・どちらでも選択可能



ポイントとしては「買い先行」と「売り先行」のそれぞれのリスクを知
ることが大事です。また、不動産市況を分析する力が必要となります。
しかし、不動産市況を読むことは、プロにおいてもなかなか困難ではあ
ります・・・


買い換えの現状は、実は、買い先行型が大半です。

なぜか・・・?
買い換え希望の方は、今の住宅よりも良い条件の物件に住むために買い
換えを検討しているので、購入する物件の確保が第一条件になっている
からです。
買い換えすべき物件(購入物件)がなければ、わざわざ買い換える必要
はないわけですから。




買い先行してもよいケース

【ケース1:売却可能金額を相場より安く売却しても良い場合】

相場より安く売却してもよければ、もちろん早期売却は可能です。
そのような中で買い換えのスキームを考えられるのであれば、問題はな
いでしょう。相場ギリギリじゃないと資金計画が成り立たない人はNG
です。


【ケース2:買い換え先の物件が青田物件(新築)の場合】

物件の完成引き渡しまでの期間が長い場合は、その間に計画的な販売活
動が可能です。買い叩かれる危険性が低減できます。


【ケース3:売却物件が人気がある場合】

希少性が高い物件(ブランド・ロケーション・日当たり・人気学区内な
どなど・・)このような物件は、よほど相場ズレしていなければ即売可
能です。


【ケース4:購入する不動産会社に買い取り保証がある場合】

このケースとしての注意ポイントは買い取り価格が市場相場の7~8割
になるケースが多いということです。


【ケース5:買い換え特約を購入契約の条件とする場合】

平成○○年○○月○○日までに△△△△万円で自宅が売却できなかった
場合については、本契約を白紙解約することができる。
(しかし、実状的には上記内容を契約条件に盛り込んでもらえるケース
は少なく、困難である。)


買い先行の買い換えを実践する場合には、自宅売却についてどのぐらい
自信を持ってできるかが重要です。自宅売却金額に不安がある方は、売
り先行型を選択するようにしましょう。
駅から遠い、人気が無い場所、周辺の売り物件と比べ過大や過少、瑕疵
物件などの場合は要注意です。




買い先行できるか?

次に考えるべきは、ファイナンス(融資)的に買い換えが可能かどうか
です。リーマンショック前であれば、各銀行の買い換えローンなる商品
が充実していたのですが、現状では、基本的に自宅売却してから来てく
ださいと対応する銀行がほとんどです。

では、どのようなケースが買い替えが可能かどうかを検証していきまし
ょう。


≪一般的な住宅ローンの考え方≫

年収×40%(年収400万円以上)= 住宅ローン返済可能額
住宅ローン返済可能額÷4%金利になった場合の係数
= 借り入れ可能額

となります。
ちょっと複雑かもしれませんが、こんな感じです。


≪買い換えを考える場合≫

年収×40%(年収400万円以上)= 住宅ローン返済可能額
(住宅ローン返済可能額-自宅住宅ローン支払を4%で割戻しした額)
÷4%金利になった場合の係数 = 借り入れ可能額

となります。
買い先行する場合のほとんどのケースとして、購入した住宅を購入した
タイミングでは、自宅売却は成立していないので、自宅売却が完了する
までの間は「既存住宅ローン+新規の住宅ローン」と二つのローンを払
っていかなければならないわけです。

このケースの場合は、ほとんど方(9割程度)は返済余力がなく借りら
れないということになります。

では、先に売却するしかない?

ということかというと・・・・・・
実は、ごく一部の銀行(2行ほど)では、「買い換えローン」なるもの
が存在し、それを利用することになります。

この「買い換えローン」とは、購入物件決済時(引き渡し時)には、自
宅売却が出来ていないが、その引き渡し後、半年~1年以内に売却完了さ
せるので、既存の住宅ローン(売却予定住宅ローン)は上記計算上の住宅
ローン返済可能額から差し引かなくても貸してもらえるというローンです。

また、自宅売却完了までは、既存の自宅住宅ローンをいままでどおり返済
し新規の住宅ローン支払いは金利のみの支払でOKというものです。
非常に、天からの助けともいえるローンなのですが、
この買い換えローンを利用する場合には、売却予定物件の売却評価額と
既存住宅の残債額が重要となってきます。

この残債額が売却評価額を超過している場合は、原則利用が不可能とな
ります。いずれにしろ複雑なローンスキームなので、不動産仲介会社さ
んなどに相談してみてください。
ケースによっては「売り先行」でなければ、ダメな場合もあります。

アドキャストの売却専門チーム
「東京不動産売却」でもご相談承っております。



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