売却コラム

2020/07/17買い換え時のポイント~住宅ローン控除とマイホームを売った時の特例~

今回は買い換えにおける税金についてポイントとなるお話しをしたいと思います。
不動産売却時、買い換えになる方は注意が必要です。
「マイホームの売却は税金がかからなくなるんでしょ」「新しい不動産購入は住宅ローン控除があるから負担が軽くなるね」
と、考えていらっしゃる方がほとんどかと思いますが、特に自宅の売却があり、不動産譲渡所得が発生する場合は確認が必要です。
というのも、購入時の「住宅ローン控除」と「マイホームを売った時の特例」が併用しての同時利用ができないからです。

例えば、居住用財産にて不動産譲渡所得が1000万円発生したとして、マイホームを売った時の特例にて3000万円控除を利用し、0にすると実質的な税金がかかりません。ただし、こちらを利用すると買い換えとしてすぐ次に住み替える場合、住宅ローン控除が利用できなくなります。
また逆もしかりで、購入時の住宅ローン控除を利用すると、売却時のマイホームを売った時の特例を利用できなくなります。
これは同じ居住用財産の売却において、二つの税金の控除を併用できないようにする考え方があるためです。

よって確認のポイントは、
①売却時の不動産譲渡所得がいくらになるか
②購入時の住宅ローンの借入額がいくらになるか(すべきか)
を算出し、どちらがお得になるか確認することです。

①は購入時の取得費と売却の成約価格差額(取得と売却で発生した費用の一部を含む)
②借入残高の1%または所得税と住民税のどちらか低い方
(毎年残高は減る為、控除しきれない場合があるので注意)

しかしながらそれぞれ利用可能になる適用要件がありますので、詳細のご相談は税務署や税理士の方にご相談ください。また住宅ローンのシミュレーションはファイナルプランナーや金融機関に相談すると良いかと思います。

マイホームには税金の控除が複数あるため、利用時期の法律に注意しながら最大限活用できるよう手続きを行いましょう。



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