売却コラム

2020/05/01【コラム】売却先行か購入先行かPart2

資金計画と売却金額

不動産を売却する場合には様々な費用が掛かります。
そして売却可能価格を選定し、
売却時の予想手取り額を算出していきます。
重要なのは、「自分の自宅がいくらで売れるか?」です。
不動産相場は常に流動的で、1年違うと市場がまるっきり
変化してしまっていることも珍しくありません。
また、不動産の特徴的なところは、1つとして同じ条件の物件はない
ということです。周辺相場をリサーチし戦略を練らなければなりません。
市況状況と競合物件との比較を2つ同時に考えなければなりません。


(1)買い換えスケジュールを立てる

これは、Part1でお伝えした
「買い先行型」か「売り先行型」のどちらでいくかで考えましょう。
「買い先行型」であれば、もし気に入った物件があった場合にどのタイミングで
売却を開始するべきかのタイムスケジュールを考えておかなければなりません。

また、「売り先行型」であれば、売れた場合の転居先をどうするか?その費用を
どう捻出するか? も合わせて考えておきましょう。




(2)自己資金はいくらか?残債はいくらか?

自宅売却を考える場合に重要なのが、
自宅の住宅ローン残債が今どれぐらいあるか?
を確認しなければなりません。具体的な残債額がわからない場合は、
借り入れしている金融機関にお願いすれば、いまの残債額がわかる
「支払明細書」を郵送してくれます。
この残債額が自宅売却予定金額と比べ、大きく下回っている場合は問題あり
ませんが、もし、その残債額が自宅売却予定金額を超過している場合には、
売却時に自己資金でその差額を銀行に支払わなければなりません。

いまの残債額と自宅売却予定金額を確認しておきましょう。




(3)買い換えの必要経費を確認


自宅を売却する場合には、以下の費用が必要となります。

  <売却時に必要な諸経費>

A:仲介手数料 →売価の3%+6万円と消費税(上限)
B:印紙代  → 売価5000万円以下の場合 15,000円
         売価5000万円超~1億円以下の場合 45,000円

C:抵当権の抹消費用 →残債額により異なるが3万円~5万円程度

D:残債返済

E:譲渡益課税(所得税・住民税)
     →利益がある場合には※「居住用財産の3000万円特別控除」
      や※「買い換え特例」などを検討

※「居住用財産の3000万円特別控除」とは、
自宅を売却した金額と購入した時の金額とで差益が生じる場合には、その差益は
売却益として課税がされますが、この特例を利用すると1人名義あたり3000万円
までの利益は非課税とすることが出来ます。

※「買い換え特例」とは、
ある一定の条件を満たせば、自分の自宅を売却した時に、その物件を購入した
時の取得価格との差益はなかったものとして、課税はその次に、新規に購入した
物件を売るまで繰り延べができる制度です。




(4)売却による手取りは?
  
売却による手取り金額は、前述したものを考慮するとこうなります。

「売却金額」-(A+B+C+D+E)=「手取り金額」となります。

この手取り金額を購入物件の資金として利用できるものとなります。




(5)相場をリサーチし売却金額を考える

<周辺価格相場を調べる>
どうやって調べれば良いのでしょうか?
まずは、インターネット・自宅に投函されるチラシなどで、自分自身でリサーチ
することが大事です。
その理由としては、この後の業者さんの査定依頼で業者さんの言いなりになら
ないように、自分自身である程度は相場観を簡単につかんでおく必要があります。


<価格査定を依頼してみる>
査定を依頼する場合は必ず3社以上にお願いしましょう。
その理由は、業者によっては自分のところに売却を任せてもらいたいが為に、
相場とかけ離れた高い価格を提示する場合があります。
また、逆に必要以上に安く見積もられてしまう場合もあります。
複数社に依頼することにより、客観的で妥当性のある相場(価格)を把握する
ことが出来るからです。


<価格査定をしてもらう場合に必要なこと>
1:自宅の資料を事前に用意(購入時の資料・販売時のチラシなど)
2:出来れば、口頭や資料の説明ではなく、実際に自宅を見てもらう

また、それぞれの業者に、価格査定結果についての根拠を聞いてみましょう。
これは、とても大事なことです。
この根拠の提示により、今後どの会社に売却を任せるのかとういう判断材料と
なります。
理論的で、説得力ある価格査定をしてくれる信頼できる会社(担当者)を見極
めていきましょう。




(6)不動産会社はどうやって査定するの??

1:取引事例を集める
当該物件周辺の取引事例(売り出し中価格・成約辞令)
類似物件をピックアップする。(駅までの距離、規模、環境、建物グレードなど)
マンションであれば、同じマンションの販売状況(売り出し中価格・成約事例)

2:評価点をつける
上記1で出た取引事例をもとに当該物件の優劣について点数をつける。

3:査定金額を決定
上記1及び2により当該物件の価格が決定する。




(7)売り価格にも色々ある!?

a:売主売却希望価格  
b:査定価格      
c:売り出し価格    
d:成約価格      
e:買主購入希望価格  
f:下取り価格     


上記金額の価格構成は、不動産市況の動向により設定の 幅が異なるので注意が
必要です。
資金計画は、あくまでもd:「成約価格」もしくは、e:「買主希望価格」
f:「下取り価格」で、組立を考えましょう。
間違っても、a:「売主売却希望価格」では考えないこと。

それぞれの価格を知って(予測)しておくことが大事です。 



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